Sommaire
I. Vendre un bien occupé par un bail meublé
1. Vendre avec le locataire
2. Vendre sans le locataire
II. Vendre un bien occupé par un bail non-meublé
1. Vendre avec le locataire
2. Vendre sans le locataire
I. Vendre un bien occupé par un bail meublé
1. Vendre avec le locataire
Quelles démarches vis-à-vis du locataire ?
Aucune démarches particulières ne sont nécessaires, si ce n'est prévenir le locataire que des visites auront lieu dans le cadre de la vente du bien.
Le locataire doit mettre à disposition des créneaux journaliers pour ces visites et il doit être présent sauf s'il donne son accord par écrit pour des visites en son absence : droits de la visite en cas de vente
Quel type d'acquéreur ?
Proposer un bien à la vente alors qu'il est occupé par un locataire se fait régulièrement car ces biens constituent des opportunités clé-en-main intéressantes pour les investisseurs :
- Perception des loyers dès le 1er mois
- Pas de recherche de locataire
- Pas d'ameublement ou autre dépense à prévoir pour la mise en location
Côté locataires, ce changement ne modifie pas les conditions de leur bail, il s'agit seulement d'un changement de propriétaire.
A noter qu'un bail meublé ayant une durée d'un an renouvelable tacitement, il est également possible qu'une personne à la recherche d'une résidence principale puisse s'y intéresser, à condition qu'elle soit prêt à attendre l'anniversaire du bail pour récupérer l'appartement. Il lui appartiendra alors de respecter les conditions d'un préavis en l'envoyant 3 mois avant ledit anniversaire.
Quel impact sur le prix ?
On entend souvent que vendre un bien occupé oblige à appliquer une décote sur le prix de vente, mais pourquoi cette injonction ?
- Un investisseur cherche une rentabilité locative (dont le % dépend de la localisation ou selon qu'il s'agisse d'une location ou d'une colocation) calculée sur les loyers perçus, charges de copropriété, taxe foncière, son régime fiscal ou encore du financement prévu.
- Tous les investisseurs ne sont pas intéressés par l'acquisition d'un bien déjà occupé car certains souhaitent choisir leur locataire, souhaitent effectuer d'éventuels travaux ou encore préfèrent passer sous un bail non-meublé pour des raisons fiscales.
- Dans le cas d'un acquéreur qui veut en faire sa résidence principale, cette décote est justifiée par le temps d'attente avant de pouvoir récupérer le bien, par les démarches qu'il devra mener pour donner congé au locataire mais aussi par le risque potentiel que le locataire pose des difficultés.
2. Vendre sans le locataire
Quelles démarches vis-à-vis du locataire ?
La première étape est de donner congé pour vente au locataire, en respectant les conditions d'un bail meublé : 3 mois de préavis et seulement à la date d'anniversaire du bail.
Le locataire a bien entendu le droit de se positionner pour acheter le bien, mais il n'a pas de droit de préemption, c'est-à-dire de priorité sur l'acquisition par rapport à un acquéreur quelconque.
Quel type d'acquéreur ?
Etant donné que le bien est à présent proposé libre de toute occupation, il peut convenir à tout type d'acquéreur.
Les visites peuvent tout à fait démarrer avant la sortie du locataire, la seule contrainte dans le processus de vente est que les lieux soient libérés le jour de la signature de l'acte authentique.
Quel impact sur le prix ?
Etant donné que le bien est à présent proposé libre de toute occupation, la notion de rentabilités et les autres contraintes liées à l'occupation des lieux n'ont plus lieu d'être.
Quel impact sur le processus de vente ?
Il faut cependant s'assurer que la date de sortie du locataire ne gêne pas la date de signature de l'acte authentique.
Pour cela, il faut se rappeler qu'entre l'acceptation d'un offre et la signature d'une promesse de vente (ou d'un compromis de vente) chez le notaire, il se passe généralement 2-5 semaines. La signature de l'acte authentique est alors prévue au maximum 3 mois après la date de signature de la promesse de vente, le temps que l'acquéreur décroche son prêt bancaire.
On peut donc estimer que dans un cas classique, il se passera environ 4 mois entre le moment où vous acceptez une offre et celui où vous signez la vente définitive de votre bien, moment où l'appartement doit être libéré.
II. Vendre un bien occupé par un bail non-meublé
1. Vendre avec le locataire
Quelles démarches vis-à-vis du locataire ?
Comme dans le cadre d'un bail meublé, aucune démarches particulières ne sont nécessaires, si ce n'est prévenir le locataire que des visites auront lieu dans le cadre de la vente du bien.
Le locataire doit mettre à disposition des créneaux journaliers pour ces visites et il doit être présent sauf s'il donne son accord par écrit pour des visites en son absence : droits de la visite en cas de vente
Quel type d'acquéreur ?
Proposer un bien à la vente alors qu'il est occupé par un locataire se fait régulièrement car ces biens constituent des opportunités clé-en-main intéressantes pour les investisseurs :
- Perception des loyers dès le 1er mois
- Pas de recherche de locataire
- Pas de dépenses à prévoir pour la mise en location
Côté locataires, ce changement ne modifie pas les conditions de leur bail, il s'agit seulement d'un changement de propriétaire.
A noter qu'un bail non-meublé ayant une durée de 3 ans renouvelable tacitement, il est très peu probable qu'une personne à la recherche d'une résidence principale s'intéresse à votre bien.
De plus, les conditions pour récupérer le bien sont alors plus contraignantes :
- Si l'acquéreur devient propriétaire dans les 2 dernières années (sur 3) du bail en cours, il devra attendre un renouvellement de bail afin de donner congé au locataire.
- Si l'acquéreur devient propriétaire dans la 1e année du bail, il aura la possibilité de donner congé à son locataire pour la fin du bail en cours.
- Dans les 2 cas, le congé pour récupérer le bien doit respecter un préavis de 6 mois et seulement pour la date d'anniversaire du bail.
Quel impact sur le prix ?
On entend souvent que vendre un bien occupé oblige à appliquer une décote sur le prix de vente, mais pourquoi cette injonction ?
- Un investisseur cherche une rentabilité locative (dont le % dépend de la localisation ou selon qu'il s'agisse d'une location ou d'une colocation) calculée sur les loyers perçus, charges de copropriété, taxe foncière, son régime fiscal ou encore du financement prévu.
- Tous les investisseurs ne sont pas intéressés par l'acquisition d'un bien déjà occupé car certains souhaitent choisir leur locataire, souhaitent effectuer d'éventuels travaux ou encore préfèrent passer sous un bail meublé pour des raisons fiscales.
- Dans le cas d'un acquéreur qui veut en faire sa résidence principale, cette décote est justifiée par la longue attente (plusieurs années) avant de pouvoir récupérer le bien, par les démarches qu'il devra mener pour donner congé au locataire mais aussi par le risque potentiel que le locataire pose des difficultés.
2. Vendre sans le locataire
Quelles démarches vis-à-vis du locataire ?
La première étape est de donner congé pour vente au locataire, en respectant les conditions d'un bail non-meublé :
- 6 mois de préavis et seulement à la date d'anniversaire du bail, qui a lieu tous les 3 ans
- Respecter le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption, c'est la priorité donnée au locataire pour acquérir le bien.
Le droit de préemption du locataire peut être exercé durant les 2 premiers mois du délai de préavis. S’il décide de préempter, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois à compter de la date d’envoi de la réponse, ce délai étant porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.
Si le locataire décide de ne pas se positionner, alors vous pouvez aller trouver un autre acquéreur. Attention toutefois, en cas de baisse ou négociation du prix, il faudra à nouveau proposer le bien en priorité à l'acquéreur.
Quel type d'acquéreur ?
Etant donné que le bien est à présent proposé libre de toute occupation, il peut convenir à tout type d'acquéreur.
Les visites peuvent tout à fait démarrer avant la sortie du locataire, la seule contrainte dans le processus de vente est que les lieux soient libérés le jour de la signature de l'acte authentique.
Quel impact sur le prix ?
Etant donné que le bien est à présent proposé libre de toute occupation, la notion de rentabilités et les autres contraintes liées à l'occupation des lieux n'ont plus lieu d'être.
Quel impact sur le processus de vente ?
Les baux non-meublés étant de 3 ans, il faut cependant s'assurer que la date de sortie du locataire ne gêne pas la date de signature de l'acte authentique.
Pour cela, il faut se rappeler qu'entre l'acceptation d'un offre et la signature d'une promesse de vente (ou d'un compromis de vente) chez le notaire, il se passe généralement 2-5 semaines. La signature de l'acte authentique est alors prévue au maximum 3 mois après la date de signature de la promesse de vente, le temps que l'acquéreur décroche son prêt bancaire.
On peut donc estimer que dans un cas classique, il se passera environ 4 mois entre le moment où vous acceptez une offre et celui où vous signez la vente définitive de votre bien, moment où l'appartement doit être libéré.